社会资源研究所

城市化进程中楼市的战略定位和制度框架（四）

??中国房地产发展研究报告（下）

华生

2010年7月8日发表于《中国证券报》本文为作者原稿

                      历次楼市调控失效的原因
    随着本世纪初房价的快速上升，至少从2003年起，政府曾多次推出了对楼市的调控措施，房价恰恰在调控声中又上升了许多倍。由于工资、特别是作为城市化标志的进城农民工的工资增长远远落后，一线和热点城市的房价收入比被推向全球高峰。为什么过去的调控目标一再落空，显然是这一轮调控首先要吸取的教训和总结的课题。
    首先我们看到，从2003年起开始的约4次房地产调控主要倚重的是银行和信贷政策。问题在于银行毕竟是商业机构，而且基本上都已是上市的股份制企业。银行从简单的政府工具到商业化的企业本来也是改革的成果和方向。这就决定了商业银行对房地产调控政策的执行必然是三心二意、避重就轻、敷衍塞责。同时整体银根的松紧又是由国民经济的总体境况决定的。因此一旦宏观气氛改变，时过境迁，信贷的房地产控制必然烟消云散，甚至变本加厉。因为在上升趋势中的房价、地价以及居民按揭永远是银行最可靠稳定和最丰厚的利润来源。所以不奇怪，借刺激经济的政策东风，商业银行的购房贷款猛增成为这轮房价飙升、供求失衡的重要推手。银行这种在利润和竞争驱使下的毫无节制令尝试用经济手段调控的监管部门也大失所望。其实，美国次贷危机的教训已经说明，商业银行在房地产泡沫中恰恰是要严加防范和监管的对象，而不会是政府可以简单信赖的政策工具。
    其次，历次调控都依赖地方政府的贯彻和执行力。我们前面指出，土地政策与任期制的组合，未必使地方政府人为减少土地供给以维持高地价。但是，由于无论是卖地还是地方投融资平台的抵押贷款，都依赖土地价格的稳定或上涨。因此，地方政府对土地收入加重的依赖，使他们必然乐见房价从而地价的稳定上升，这样才能够为地方政府提供更多的收入来源。而围绕着为户籍人口打造城市名片的努力，每一任官员大兴土木、大搞基建、美化城市的工程都有意无意地助推房价、地价的上升。所以，和商业银行类似，地方政府也会在大势所趋时配合中央遏制房价脱轨的飞涨，这也可以多少避免自己的麻烦和风险。但是，打压房价从而地价下跌永远不符合地方政府的利益。这样，在房价飙升时，地方政府当然不会有主动大幅调升土地供给或打压需求的动力。而一旦宏观经济风向变化，或新一轮的房地产高潮再起，地方政府自然会随波逐流，在据说是房价必涨的“市场力量”面前顺水推舟。
   其三，楼市政策左右摇摆，受制于宏观经济波动的需要。这些年来，楼市政策一直在调控和抑制房价过快上涨与促进房地产业平稳健康发展之间变动。经济热了，房价涨多了，就讲调控，强调从严查税减贷；经济冷了，要拉动增长，又增贷减税缓税，救助地产商，促进房地产业发展。这样几个回合下来，开发商也好、投资投机客也罢，乃至普遍购房者都觉得看到了政府的软肋：就是房地产业拉动几十个相关部门的需求，政府要保增长就离不开房地产业的发展；而房地产业又关乎银行贷款的质量和金融安全，政府要保稳定也不能不救房地产。所谓房地产业绑架了国民经济之说即由此而起。这样房价涨得起来，跌不下去，小跌大涨，乃至只涨不跌逐步成为市场主流认识。这样，新世纪以来10年，当事实最终证明楼市的稳定收益可以是波动股市的10倍、20倍时，各行业的企业都进军房地产，各路社会资金全涌入囤房囤地，以至国家想振兴的产业难以启动，总被调控的房地产反而蒸蒸日上，人气鼎沸，就一点也不奇怪了。
    最后，城市化进程中楼市的发展战略定位不明确，这样调控自然很难有一个明确的指向。如城市化发展中土地的垄断收益分配问题，似乎只要政府能先切一大块，剩余部分谁抢到算谁的。甚至是为了自己能得大头，也要保证利益分享的开发商、炒房者不吃亏。因此我们看到，如土地增值税本来是针对房地产行业普遍占地囤地的利器，但却丢丢用用，成了一种完全随意性的工具。对房地产市场因暴利效应而日益膨胀的投机投资需求，也一直没有出台有力的措施加以遏制。而提高房屋交易税的做法在供求失衡时几乎全部被转嫁给了购房者。相反，对于不能或很难转嫁的个人所得税，却被奇怪地允许变通为按照交易额的1％??3％，实际都按1％征收。同时，为投机投资敞开大门的虚假阴阳合同在全国盛行，如入无人之境。物业税即住房保有税提出多年，在既得利益集团的杯葛下，至今还是方向多变、扑朔迷离。再如，我国住房是走单纯市场化道路还是要坚持商品房和保障房的双轨制一直方向不明。这样增加保障房供给的政策，由于不能和没有切实解决资金来源和动力机制问题，往往变成一种点缀或流于纸上谈兵。今年在房价顶风而上的暴涨情况下，似乎是为了回应开发商土地供应不足的指责，计划住宅用地供应猛增几倍至18万公顷，按目前1.5的容积率可建27亿平方米的住宅，按目前人均28平方米的水平，一年供地即可解决近1亿人的住房，全国总计不过1.5亿的外来人口，不用两年即可全部解决，现存农民工住房问题也将不复存在，这显然绝无可能。对于这样没有可靠经济手段支撑的建房大跃进计划，市场自然不相信。所以开发商不约而同宁可量跌而守价，希望市场能倒逼政府为保增长保稳定而率先弃子让步。如果真是这样，那么房价今后确有可能如其所愿出现报复性反弹，酝酿破灭前的更大泡沫。
   由此可见，楼市的调控要真正达到目标，取信于民，扭转市场预期，必须超出简单保增长或维稳思维，摆脱短期调控的得失，明确国家在整个城市化进程中楼市的基本战略定位和整体制度框架，高屋建瓴，将我国楼市发展真正纳入长期稳定发展的健康轨道。

城市化进程中的楼市发展战略定位

    应当说，城市化是中国楼市在这个历史阶段发展的最大背景，也是很多人炒作房价的最大题材。那么，究竟应当怎样认识城市化进程中的楼市在整个经济和社会中的战略定位呢？
    首先，应当肯定，城市化给房地产业的发展带来了空前的机遇和长期广阔的空间。超过当下整个发达世界总人口的13亿人口大国的城市化进程不仅为中国经济在今后二、三十年的持续增长提供了基础，也会对世界经济格局产生重大影响。同时，要清楚地看到，目前中国的城市化只是其加速发展的起动期。因为所谓城市化，就是农民转化为市民的过程。我国目前按46％左右城市化率计算的6亿城市人口，减去卷入工业化但未市民化的约1.5亿进城农民工，只有4.5亿的城镇户籍人口，真实城市化率仅为34％左右。要进一步实现城市化的转变并消化这个历史欠债，使中国成功实现现代化的核心就是要降低城市化的成本，其中心环节就是要保持工薪阶层能承担的收入房价比。同时，一面耗巨资追求城市的豪华气派，一面长期用集体宿舍或工棚的办法安置进城农民工，把他们封堵在市民化之外，已经造成了日益增高的自杀率和犯罪率，必将让整个社会付出高昂的代价。这种城市化道路是注定走不下去的。因此，降低城市化的成本从而保证新生代农民工能顺利安居的条件和城镇工薪阶层能够负担的低房价，是中国城市化和中国楼市发展的必由之路。
    第二，住宅业、商业、服务业以及城市相关基础设施、配套设施拉动几十个国民经济相关产业，因而是城市化阶段的国民经济支柱产业。但严格地说，真正拉动经济和就业的并不是房地产投资开发产业，而是建筑业。现在房地产投资开发行业鸠占鹊巢，暴利不断，而真正的支柱建筑业成为替人做嫁衣裳的小工，利润微薄，投入不足，层层分包克扣，建筑质量总体低下，很难顾及节能节约和环保需要。大量建筑物只有平均30年左右的寿命。这导致城市建设大拆大建和资源能源极大浪费。这种粗放消耗型的城市化道路也是我们这样一个后起的人口大国走不下去的。因此，在楼市发展中重新确立建筑业作为国民经济支柱产业的地位，剥夺房地产开发商的专利特权，是走资源节约型新型城市化道路的需要。这样做也就同时击破解脱了房地产投资开发业对国民经济的绑架挟持，使政府对房地产市场的调控有了自由独立的空间。
   第三，房价飙升，升的从来不是房屋的价格，而是土地的价格，而房屋本身的价值则是从建成后就逐年减损的。由于土地资源的有限性和地理位置的垄断性，其财产权和受益权，从来都不是至高无上的。这也是世界历史上曾经占统治地位的大土地占有制和地主阶级被取代的原因。在城市化的过程中，城市和城郊的土地由于其位置的自然垄断性，土地价值肯定会急剧上升。国家以税收形式分享和再分配土地增值收益，以保障全部城市化人口的基本公民权利包括居住权、享受教育和社会保障等权利，具有充分的社会正义性和合法性。因此，在尊重土地财产权和使用权的法律基础上，使用强有力的财政税收杠杆，再分配土地在所有、占用、保有和转让各个环节的垄断收益，保障在城镇工作的全体公民的基本居住权，并推动地方政府实现从土地财政向税收财政的转变，是城市化和楼市健康发展的方向。
   第四，我国城市化起步阶段的住宅供求失衡，与其说是因为住房太少，毋宁说是因占有太不均。收入分配关系的调整不是要政府去过多干预市场经济中初次分配和工资决定，那样往往是事倍功半，甚至事与愿违。政府要做的是消除在劳工和公民权利上的身份歧视。调整收入分配关系，从低端来说，是要给务工多年的底层农民工融入城市的权利，使他们能住得上和住得起城市套房住宅，并享受相应的市民权利，而不是永远无望地挤在兵营式的集体宿舍，这样富士康式的悲剧才能避免。当融入城市、分散居住、要养家糊口的市民成为劳工主体时，市场规律本身就会自动减少加班并迫使工资水平普遍上升。从高端来说，就是要让过度占有城市土地和住宅资源的人承担相应的经济和社会责任。可以认为，在我国当前存在大量的灰色和非法收入的情况下，拥有多少套和什么样的住宅已经是识别人们财产和收入最显性和相对最准确的指标。因此，楼市的制度变革在相当程度上已经成为社会收入分配关系调整的起点和中心。
   第五，保障房建设严重滞后，是自房改以来我国住宅制度安排的最大缺陷。因此，住宅建设实行双轨制，实行商品房与保障房并举的方针非常必要。但这里的关健有两条，一是保障房必须名符其实，用于解决低收入阶层的需要，而不是变成鱼龙混杂的福利房、特权房，制造更大的社会不公正。二是普通商品房仍然是我国市场经济条件下，日益增大的中产阶级住宅选择的主渠道，因此，保障房建设和普通商品房价格的稳定二者不可偏废。
    基于以上的战略定位，楼市改革的指导原则可以归纳为在保证资源节约和有效供给的条件下，保障居民住房的基本需求，调节改善需求，抑制投资需求，打击投机需求，恢复住宅的基本消费功能。显然，这必然会触动太多的既得利益。因此，要避免楼市这新一轮的调控再次由于既得利益格局的制肘而流产，需要进行一系列的制度变革。通过新的制度设计和安排，改变楼市参与各方的行为和利益导向，形成楼市和城市化良性发展的新格局。

楼市制度变革的基本内容

   楼市的制度变革涉及税收制度、用地制度、保障房建设制度、房屋建筑保证制度和政府考核制度，目的是实现在城市化进程中的房地产资源节约使用和合理分配、保证在城镇的所有工作者住有所居和房价收入比在合理区间的长期稳定。在出台顺序上应先易后难，分步到位，既有效消除一线及热点城市房价泡沫的累积发展，又保证市场、金融和经济稳定。
一、       税收制度改革
   税收是调节供求和财产收入分配最有效的武器。现在围绕房地产的各种税费种类繁多，但效果很差，应当全面清理简化，集中于重新分配土地增值收益，挤出投机投资需求，优先保证住房的基本消费功能。
   首先，打击和抑制投机投资需求可以迅速给市场降温，使房地产资源优先满足民众的基本消费需要。而房产投机投资的唯一目的是炒作转卖获利，因此所得类税收作用直接、效果显著，而且很难转嫁，应是房地产税收制度改革的首选。
具体可以采取措施是：
1、修订土地增值税关于开发企业扣除项目的规定。现行条列中扣除项目繁多，计算复杂，时滞性强，可操作性差，使土地增值税多年来的征收具有很大弹性和任意性，既破坏了税制的严肃性，也是造成开发商圈地囤地的重要原因。因此，应当大大减少和简化扣除，恢复土地增值税的本来含义。直接对开发商取得土地与出售房产时的土地增值额征税。这样就可以从根本上改变房地产开发投资行业的暴利性质。
2、停止执行1999年财政税务部门对个人转让房地产的土地增值税暂免征收的通知，对个人转让非自住房恢复征收土地增值税，执行土地增值税现行四级累进税率（即从最低30％到最高60％）。对非短期投机即持有房地产一年以上的投资人允许按年通货膨胀率调减增值额。
3、废止2006年关于不能提供原购房成本可按房屋交易额1％-3％征收个人所有税的变通规定，出售非自住房一律按照现行税制的财产所得征收20％个人所得税，以堵塞逃税漏洞。以上两项制度改变，可在交易环节将非居民自住房的土地增值收入主体部分收归社会再分配。重新确立房屋的自住消费功能，大大地压缩房屋转让的盈利空间，出台之后就可全面封杀房产投机炒作，有效抑制房产投资需求，促进那些靠投机投资需求推动的一线及热点城市房价迅速降温。
4、为保证抑制投机投资需求落到实处，应坚决取缔房屋交易中盛行的阴阳合同。税收部门应根据市场交易的真实价格按月或按季公布和调整房屋交易指导价，为杜绝不以真实价格签约避税，应在受理过户时对签约房价予以临时公示，并允许其他买家以高于此签约价的任何价格成交，迫使全部房屋转让以真实交易价格签约。
5、全面和大幅降低房屋交易营业税和契税等流转税。这类税收在供求关系失衡时极易全额转嫁给购房者，而且不利于普通市民因各种不同需求转让房屋，互通有无、改善福利、实现双赢，大幅降低交易流转税可以在挤压投机和投资需求后，促进房屋消费市场的活跃，促进与房屋交易相关的中介服务业的发展。
   其次，是调节改善性需求。改善性住房需求是人们随收入水平提高的自然要求，应当受到保护。但是，为了防止脱离社会发展水平的超前住房消费，挤占基本住房需要，在住房保有环节也要通过差别性的税收，引导和调节合理的住房消费，并进一步挤压投机与投资性占用住房资源的空间。
二、用地制度改革
   现行城镇用地是由地方政府垄断拆迁城镇国有土地或强行征收农村集体土地，这样做不是政府补偿不足不公造成各类冲突事件，就是被迁者漫天要价，形成另一种形式的分配不公。这种单一的垄断收地办法已经造成日益严重的社会问题和法律问题，很难继续走下去了。因此，应打破垄断，实行政府征收与市场转让双轨制。允许国有或集体土地使用权人按城市规划条件，自行申请改变原土地用途，并按市场价格相应缴纳土地增值税和所得税。由于土地增值税和所得税同样抽取了土地增值的大头，地方政府的财政收入一样可以得到保障，但却给了产权或使用权人选择权，遵循了市场规则，改变了地方土地财政为税收财政，校正了地方政府的职能。
    用地制度改革的另一方向就是要解决在当地工作多年的农民工的异地落户问题。即农民工能够携带其农村宅基地指标在当地落户。农民工及其家属的市民化是城市化的核心问题。我国现有农村建设用地主要是宅基地2亿多亩，即约15万平方公里（见国土资源部撰写的《2007年国土资源年鉴》），远超我国现有城镇建成区面积3.63万平方公里，解决我国全部城市化用地绰绰有余。因此，盘活进城农民工的宅基地是在保护18亿亩耕地的同时，走活城镇化全局的关健棋子。中央应出台统一的政策，为接纳稳定工作的农民工所在城镇相应划拨建设用地指标，使用人城镇有动力和财力积极安置农民工落户。
三、保障房制度改革
    现在住房问题上民怨最大之处就在于普通工薪阶层基本住房需求缺乏保障。同时，有工作无居所、无法落户也是城镇化即农民工同工同权的最大障碍。因此，全面启动长期滞后和多少变味的保障房建设，对推动城市化进程、促进经济稳定高速增长，保障社会公平稳定具有根本性意义。
    真正做好保障房建设，不能仅靠行政命令，不能采取运动方式，而要做好制度设计，全面解决动力机制、资金来源、规划建设和持续运行等系统建设。
   保障房建设的核心是解决劳动者有其居的问题。因此，保障房应排到全部住宅建设的首位。应当明确，保障房建设是户籍制度分步改革的一个核心组成部分。其建设规模应与常住人口中的无房户挂钩。中央应据此相应审批建设用地指标和建设资金补贴。其目标是逐步满足本地户籍人口以及在当地工作满一定年限的外来人口包括农民工的基本住房需要。按照这个需要，今后保障房大体可能要占全部住房的三分之一、新建住宅的二分之一以上。只要以保障房解决了工作者有所居的问题，那么，新毕业大学生和其他城镇新增人员的稳定，劳工最低工资水平的上升，劳动时间的缩短，新生代农民工在城镇的融入和下一代劳工素质的提高、代际贫困转移的打破，乃至城市服务业的发展，就都有了市场和社会基础。可以说，是否将本地就业的外来人口纳入保障范围，是测度真假保障房制度的试金石。保障房以及相应的市政配套建设也将是整个城市化过程中推动经济发展的重要引擎。
   保障房建设要扮演房地产投资半壁江山的作用，必须有相应的立法、机构和资金保证。应制订“基本住宅保障法”或“保障性住房促进法”，用法律形式保证保障房建设的外部条件、组织机构和资金安排。各城市应与土地储备中心并列，设立保障性住房发展中心，并给与住房保障中心以土地和资金支持。国家要对保障性住房给予税收和金融扶持，允许其发行住房信托基金和债券，指导和组建住房建设合作社。保障性住房要进行社会招标、市场化运作，鼓励设计单位、开发商、建筑企业竞标建造。有法律，有机构，有土地，有资金，保障性住房才能真正发展起来。
    最后，保障性住房必须名副其实，切忌变形走样成为变相福利房、特权房。因此，要通过立法和规章严格限制保障房的建设标准。保障房应全部是小户型，人均居住面积必须控制在显著低于社会人均面积以下。保障性住房应以公租房、廉租房为主，经济适用房设计和质量未必要差，但要大大降低和严格限制每户面积，而且不得转变为普通商品房。保障房的使用人经济条件变化，应退出保障房，确保保障房的独立封闭运行。现行的各类性质不清的限价房、单位福利房应全面禁止。各单位兴修保障房应受到鼓励，但必须按照保障房的统一面积等标准和要求运行和管理。非保障性质的干部调动变动用房、引进各类人才用房等一律不得借用保障房渠道，而由需要用房的机关单位在商品房市场购买。这样确保各种渠道的保障房都真正面向中低收入阶层。
四、房屋建筑保证制度改革
    我们已经指出，拉动国民经济相关部门增长、影响就业的支柱产业是建筑业而非房地产投资行业。但我国建筑业长期处于产业末端，不受重视。特别是一般房屋和住宅建筑质量差、耗能高、寿命短，普通房屋的有效使用年限仅为国外的二分之一到三分之一。因此，要根本改变没有几个人的房地产投资开发企业赚大钱，而真正搞建设的建筑大军家底薄、待遇低、人员流动、工程层层转包、质量保证能力弱的局面。国家应从法律法规、税收金融等各方面向建筑业倾斜，使房地产投资开发行业的相当部分利润向建筑业转移，让建筑行业养得起稳定和有素质的队伍，具有百年工程的安全保障能力。应运用经济杠杆，促进和推动节能环保型住宅的建设，和国际接轨，建立设计建筑企业对工程质量的终生负责制。
   城市建设如狗熊掰棒子式的大拆大建是造成资源严重浪费、住宅净增量不足的重要原因。因此，应立法规定城市规划的制订和修改、已建住宅的大面积拆除，应经过同级人民代表大会的审查、批准。拆除未到建筑生命周期的房屋，应首先追究由此造成损失浪费的相关部门、人员或设计建筑单位的法律责任和经济责任，避免长期重复目前很多地方大拆大建、建了又拆，资源浪费消耗型的造城运动。
五、政府考核制度改革
   在我国目前的行政管理体制下，住房制度的改革要达到目标，必须纳入政府考核体系。这里关键的是两个指标。一是劳动者有其居。各城镇政府必须制订规划，保证所有在本地稳定就业的劳动者住有所居。世界各国的移民政策都是允许有几年稳定合法工作的外国人依法申请国籍。我们的城镇既需要外地人口来本地工作就业，又拒不给自己城镇需要的就业者落户，是完全说不过去的。作为今天中国产业工人的主体，竟然长期不能在工作城镇入住入户，也和我们作为社会主义国家的性质完全不相容。因此，在给定期限内，分步实施保证稳定就业工作者有其居，应当是对各城镇政府政绩考核的主要指标之一。这样，也有利于遏制地方政府和任期制的官员在城市建设中脱离常住人口的实际需要，去搞只是为少数人服务的形象工程和政绩工程。
   实现就业者有其居的最大障碍就是担心大城市更加膨胀。我们这里不想纠缠于重点发展大城市群还是中小城镇的争论。因为如果真想发展中小城镇，那就政府带头，政策诱导，让众多党政军机关、大量事业单位、各种公司总部和新的重大投资，主动向中小城市和卫星城镇转移，这样就业和居住人口自然相应分散。最糟糕的是叶公好龙之辈，自己守在大城市，又乐见各种资源向大城市倾斜，却以发展中小城镇为高调，反对为大城市和自己服务的外来就业人员安居。这种南辕北辙，是我们一定要防止和纠正的。
   另一个重要的指标是房价收入比。如果我们今天已经不可能让绝大部分中国人回到计划经济下的福利房时代，普通商品房的价格就必然关系民生特别是日益壮大的城市中产阶级的切身利益。所谓抓好保障房，就可以放任商品房价的议论断不可取。因此，房价收入比，特别是城镇上班族主要居住区的房价收入比也应成为考核城镇政府的主要指标之一。现在各地方政府之所以维稳第一、GDP增长挂帅，是和我们的政绩考核体制密切相关的。因此，国家统计部门要象发布GDP指标一样，定期发布各地房价收入比和就业人口住宅保障比指标。这种考核和相应的社会舆论监督不仅可以督促城镇政府必须真正把民生问题放进自己的主要议事日程，而且对于推动城市建设的合理规划、城市群和卫星城镇的合理布局、建设用地中住宅用地的合理比例，都会产生积极作用。
   上述制度变革和建设，当然可以讨论和有多种路径。我们的研究旨在说明，许多国家的成功实践也已证实，在城市化过程中合理分配房地产资源、满足人们的基本和改善性住房需求，保证与收入对应的房价长期合理稳定，是完全可以做到的。现在的问题，就是面对太多包括政府自己的既得利益的羁绊，如何真正为大多数民众的利益下决心和决断。

附录：

房地产税应谋定而后动

华生

    关于房地产税的开征问题一直争论不休，质疑其合法性的有之，称开征客观困难重重者有之。其实，对住宅征收房地产保有税，又称财产税、不动产税或物业税，是国际惯例。至于不少人设想的种种法律或操作上的困难，许多国家早已有了成熟的做法和经验，并不是什么真正的障碍。在我国积极筹备开征房地产税，对转变政府职能，推动地方政府从土地财政转为税收财政，对合理引导住房消费，对于调整收入分配乃至反腐倡廉，都有重大意义，应当坚定不移。问题的关键是要把引进房地产税这样一个前所未有的大税种放在整体税制改革和税负有增有减的大框架下统筹规划，而不是简单地看作是增加了一个新税源。因此，我们必须做好各方面的包括法律和信息条件上的充分准备，而不能等闲视之，更不能抱有侥幸心理，草率从事。
    开征房地产税，首先需要澄清两大认识误区。一是我国城镇居民只有土地使用权，没有所有权，在土地已缴纳出让金的情况下，是否是重复收租，是否可以开征。应当指出，政府征收房地产保有税，用于城市建设维护和社区服务，与土地所有权交易无关。如英国的房产，大量是带地权的别墅，称为Freehold，也有是不带地权，土地是租的，如公寓的套房往往是lease hold，但使用权产权人一样要按期交房地产税。因此从本质上说，房地产税并不是对所有权征税，而是对房地产实际占用和受益人按占用时间征税。同时，我国目前的居民住宅产权，名义上是50年或70年，实际上到期政府没有也不可能收回。危旧房屋损毁或拆迁补偿时无论已使用多少年，还是又新给一个70年产权。二手房交易也不是按产权剩余年限论价。这种情况说明，目前我国城镇居民的几十年土地使用权就象当初农民的30年承包权一样，在法律上还是模糊概念。所以，在我国正式开征房地产税时，就有必要像农地承包期一样，明确房屋土地使用权也是长期不变。这样就在法律上肯定了居民用房的永久土地产权。统一了城乡土地使用权长期不变的制度，既是我国法治建设的一大进步，也为房地产税的开征澄清了误区。
    另一个误区是目前有关部委提议的房产税，即绕开土地和新税种立法，借用企业和单位经营性使用房产的房产税，扩大到居民住宅。这个做法存在三个难以回避的弊病，一是张冠李戴，名不正言不顺。居民住宅的购买总是有房有地，而不断贬值的是房，不断增值的是地，没有地的房怎么计算原值，又怎么评估市场价，理论和实践上都很难。这与1986年出台房产税条例时，单位土地都是国有无偿划拨、房产原值中没有地价是完全不同的。征税标的物的价格说不清楚，这个税就没法征。而且绕开地的房产税名不符实，会大大增加征收的难度。把征收的标准定的低，会增加大众的负担和产生新的不公平；定的高了征不来多少钱，又把一个任重道远的大税种的意义变的很小。二是过于勉强。当年房产税条例的本意就是对单位经营性的房产余值征税，因此，对党、政、军、人民团体、事业单位以及个人普通住宅全部免征。现在若借用这个税延伸到居民住宅，只能对居民持有多套房征税，因为那样还勉强可以定义为经营性质，但永远无法把居民自住房定义为经营性去征税。这样这个税种的适用范围就很有限，起不到应有的各种功能，而且为以后普遍开征房地产税设置了障碍。同时，现在单位的经营性房产是按原值的一定比例征收的，居民房产若象建议的那样按市价来征，就成了一税两制，而且是单位经营性的税轻，居民住房反而重，逻辑上也讲不通。三是临时性强，必要性小。因为税收制度具有稳定性，不能因抑制投资需求和市场过热就开征，因市场冷落萧条就缓征免征。其实房地产税作为按保有时间来计税的税种，对投资房产的短期炒作几乎完全不起作用，对投资的抑制作用也很间接有限(房价一年涨一、二个百分点就够交税了)，真正能够有效控制投机投资需求的税种是个人所得税和土地增值税。因为所有投机投资都是为了转卖获利，如果对获利所得严格征税，投机投资的动力自然就小了。因此没有必要临时性地随意扩展房产税的适用范围，让其勉强去发挥并不在其范围的作用，同时又堵塞了今后改革的道路。

全面开征真正的房地产保有税意义极为重大，其主要功能是调节住房不同层次的需求，抑制财产和收入分配差距，因此其难度和阻力也极大，需要分步推进，可以采取的措施是：

1、启动立法程序，形成改革共识。房地产税是我国首次依财产对家庭为单位征税。从过去源于收入的代扣代缴，到依财产而要居民住户从口袋里拿出钱来去交税，既涉及到税收征管方式的根本调整，又涉及到人们纳税方式和纳税习惯的重大改变。对于必然会出现的大量没有按期甚至不来纳税的户主，如何催交征管，又如何通过司法程序解决纳税分歧和保证执行到位，都是我们在过去税源处代缴代扣时所从未遇到的新问题，也是关系到既保证税收的严肃性和强制性，又维护社会和谐稳定的大问题。这样公平负担就成为其成败的关键。因而它要与个人所得税从分项扣除到依家庭综合扣除计征的改革同步协调，才能相互补充促进和相得益彰。同时，还需要对现在极为混乱的各类房屋和土地产权的情况进行全面清理，从法律上明确城镇房产的永久土地使用权，这样才能为普遍开征房地产税铺平道路。还应当看到，我国由于灰色乃至非法收入的普遍存在，财产和收入分配严重不均，但难以识别和统计。而房产由于从来必须实名登记，人们拥有多少套和什么样的房产，已经是当今社会人们实际财产和收入状况的一个难以掩盖的指标。因此，可以毫不夸张地说，在我国全面开征房地产保有税不仅是税收制度的重大变革，也是经济改革、社会改革乃至政治改革的重要内容，从而必然是一场硬仗。因此，要全面筹划并立即着手开征前的必要准备工作。

2、房地产登记工作的全面信息化和全国联网。由于房产实名登记的基础工作相当完备，又有户籍制度和身份证制度配合，在当今计算机信息技术条件下，做到全国全部城镇房地产信息准确、按家庭联网可查并不困难。这项工作只要开始启动，就会立即产生多方面的震慑作用，估计一大批贪官和其他众多隐瞒其真实收入者就会现形。

3、数据分析测算和选择确定方案。要学习国外的成熟经验，对现有城镇住房进行总体分级分类，对号入座，定期统一调整应税额，而不纠缠于每套住宅具体和动态的市场估值。所以一些人假想的各种估值困难别人早已解决，并不存在什么难以克服的技术障碍。根据我国目前的实际情况，房地产税的全面开征需要分步、分阶段和分区域逐步展开。一是可以首先从房价上涨较快、房价收入比较高、人均住房条件差异大的城市开始，二是可以首先从持有多套、超大面积住宅和豪华型公寓和别墅开始，逐步过渡到普遍和全面的开征。为了化解风险、减低难度，可以在若干城市先行试点，取得经验，再行推广。各城镇的征收标准也应在国家统一规定的大区间内有所不同，形成不同城镇住房保有成本的差异，引导人口流动的合理布局。

4、在房地产保有税立法通过和开征前，现行房产税唯一可以拓展的是，开征居民住房闲置税。闲置住房一般不使用或极少使用水、电、气、电话等，识别容易，涉及面小，征收成本低。开征住房闲置税不依赖房产原值或现市值，可依据区块、面积划分若干档次，定额征收。这样可以增加闲置成本,调节收入分配。与房产保有税在租赁市场容易转嫁、有推升房租的缺点不同，住房闲置税会挤压闲置房源出售或出租，在住房买卖和租赁两个市场上都有助于改善市场供求。

从这里我们也可以看出，房地产保有税并非只有百利而无一弊。由于房地产保有税是按时间征税，就如同租房按时间交租金一样，因此，所有出租房子的房东为了保证自己的收益不受损，都会将房地产保有税基本转嫁给租房者，从而大大推高租金的价格。这样如果在公租房建设还没有真正大规模建成并投入市场之前，象有人建议的那样匆匆变通开征房产税，就会象我们在一些城市已经看到的苗头那样，将急剧推高房租的价格，结果这个税对抑制房地产投机投资作用有限，反而恰恰打击了最弱势的广大租房阶层，那就完全事与愿违了。因此，对开征房地产税这样关系到我国税收制度重大调整和改革的战略性工程，一定要周密计划、严格论证、广泛听取不同意见，形成改革共识，遵循法律程序，切忌把大事看小，闭门造车，把好事办坏，或者雷声大雨点小，不了了之。总之，只有真正凝聚改革动力和共识，才可能突破既得利益格局的种种牵制和阻碍，实现这项意义深刻的重大制度变革。